Comment choisir de bons comparables immobiliers?

À quoi sert un comparable immobilier?

Une maison semblable s’est vendue trois rues plus loin. Est-ce un bon comparable? Peut-être. La proximité géographique est utile, mais elle ne suffit pas.

Un comparable aide à mettre une propriété en contexte. Les ventes conclues de propriétés comparables peuvent servir de points de référence, mais leur utilité dépend de la pertinence des comparables retenus et du contexte des transactions.

Même type de propriété et même usage

La nature de la propriété est un premier élément important du rapprochement. Une maison individuelle, un condo et un immeuble à logements ne répondent pas nécessairement aux mêmes usages, caractéristiques ou dynamiques de marché.

Même parmi les maisons, la configuration peut compter. Une maison à étages et un bungalow peuvent présenter des superficies semblables tout en offrant une organisation des espaces très différente.

Le micro-marché et la localisation

• une rue très passante ou plus tranquille;
• la proximité d’un parc, du transport collectif, de commerces et de services;
• une voie ferrée ou une autre source de nuisance;
• un accès à l’eau, une vue ou une caractéristique propre au secteur.

Une propriété un peu plus éloignée mais beaucoup plus semblable sur d’autres dimensions peut apporter davantage de contexte qu’une voisine présentant des différences importantes. La proximité est un critère de contexte; elle ne constitue pas, à elle seule, une preuve suffisante de comparabilité.

Comparez la superficie et le terrain avec discernement

Ce qui importe est de comprendre si les différences de taille sont assez importantes pour limiter la pertinence de la comparaison et si les mesures utilisées décrivent réellement des superficies comparables. Deux chiffres présentés sous une apparence similaire ne sont pas nécessairement établis de la même manière.

Deux maisons semblables peuvent se trouver sur des terrains très différents. Largeur, profondeur, topographie, intimité, aménagement ou possibilités d’utilisation peuvent aussi distinguer deux propriétés.

Les caractéristiques connues et inconnues

• l’année de construction et le niveau général d’entretien;
• la toiture, les fenêtres, la plomberie ou l’électricité;
• la cuisine et les salles de bain;
• le nombre et la configuration des chambres;
• le garage, le stationnement, le sous-sol et les espaces extérieurs.

L’année de construction apporte du contexte, mais elle ne décrit pas à elle seule l’état actuel d’une propriété. Les rénovations servent d’abord à identifier et à comprendre une différence; leur coût n’est pas une équivalence automatique de valeur.

La période et la fraîcheur des transactions

Une propriété très semblable vendue dans un contexte plus ancien et une propriété légèrement différente vendue plus récemment peuvent chacune apporter une information utile, mais pas nécessairement pour les mêmes raisons. Les conditions de marché évoluent.

Distinguez ventes conclues et propriétés offertes

Une propriété actuellement offerte peut apporter du contexte sur les alternatives et les positionnements que l’acheteur rencontre aujourd’hui. Une vente conclue apporte une information différente sur une transaction effectivement réalisée.

Comparer le marché actif aux ventes conclues

Méfiez-vous du comparable parfait

Une différence ne rend pas automatiquement une propriété inutile comme point de référence. À mesure que les différences importantes s’accumulent, il peut toutefois devenir plus difficile de comprendre ce que la comparaison permet réellement d’apprendre.

Une grille simple pour examiner la qualité d’un comparable

Cette grille n’est pas un système de notation. Elle ne produit ni score, ni poids, ni seuil de comparabilité. Elle sert simplement à rendre visibles les ressemblances et les différences avant d’interpréter un comparable.

Tenez compte de la provenance des données

Un comparable apporte du contexte; il ne fixe pas seul le prix auquel une propriété se vendra ni le montant qu’un acheteur devrait offrir.

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