Évaluation municipale et valeur marchande : comment lire l’écart?
La valeur inscrite au rôle municipal repose sur la valeur réelle définie par la Loi sur la fiscalité municipale, mais elle correspond à une date de référence prescrite et sert d’abord au régime d’évaluation foncière. Le prix demandé exprime la décision de mise en marché du vendeur. Un prix de vente documente une transaction conclue. Une opinion actuelle sur la valeur marchande exige pour sa part des données, une date et une méthode adaptées au mandat. L’écart entre ces montants mérite donc une vérification de leur date, de leur usage et des caractéristiques de la propriété; il ne suffit pas à établir un rabais ou une surévaluation.
Ce que l’écart permet de dire
Une différence entre la valeur inscrite au rôle municipal et un prix demandé est observable. Elle ne permet pas, sans autres éléments, de qualifier le prix demandé de rabais ni de surévaluation. Il faut d’abord vérifier la date, l’usage et les caractéristiques visés par chaque montant.
Ce que signifie la valeur inscrite au rôle
La Loi sur la fiscalité municipale prévoit que la valeur inscrite au rôle est établie sur la base de la valeur réelle de l’unité d’évaluation. Pour établir les valeurs d’un rôle, les conditions du marché et l’état de l’immeuble sont rattachés à une date de référence prescrite; le gouvernement du Québec indique le 1er juillet du deuxième exercice précédant l’entrée en vigueur du rôle.
Le rôle sert d’abord au régime d’évaluation et de fiscalité foncières. Il est généralement en vigueur pour trois exercices financiers municipaux et il peut être modifié dans les situations prévues par la loi afin d’en assurer la tenue à jour.
Éléments de preuve
Observé
- La valeur affichée est une inscription au rôle pour une unité d’évaluation et un rôle donnés.
- Le rôle est établi selon une date de référence prescrite.
Calculé ou estimé
- Dans l’exemple hypothétique seulement, la différence arithmétique entre 700 000 $ et 649 000 $ est de 51 000 $.
Inconnu
- Les renseignements récents sur la propriété ou le marché qui ne sont pas établis par le rôle consulté.
Quatre montants à lire selon leur date et leur usage
- Valeur inscrite au rôle : valeur établie sur la base de la valeur réelle dans le régime municipal selon la date de référence du rôle.
- Opinion actuelle sur la valeur marchande : opinion qui requiert des données, une date et une méthode adaptées au mandat.
- Prix demandé : montant choisi par le vendeur pour la mise en marché.
- Prix de vente : montant associé à une transaction conclue, à vérifier avec les renseignements disponibles sur cette transaction.
Une opinion actuelle sur la valeur marchande ne découle pas du seul rôle ni d’un seul prix affiché. L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec décrit l’évaluateur agréé comme un professionnel qui formule une opinion objective sur la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier à une date donnée; lorsqu’une telle opinion est requise, elle doit être adaptée au mandat concerné.
Prix demandé et prix de vente
Le prix demandé exprime une décision de mise en marché. Le prix de vente documente une transaction conclue et doit être lu avec la date, la propriété et les conditions qui lui sont associées.
Analyser si un prix demandé paraît raisonnable
Pourquoi les montants peuvent différer
Les montants peuvent viser des dates, des usages et des informations différents. Les caractéristiques de la propriété, son état, des travaux ou les conditions du marché peuvent aussi devoir être vérifiés pour comprendre un écart.
Exemple hypothétique : 649 000 $ et 700 000 $
Distinguer l’écart observé des éléments inconnus
Hypothèses
- Propriété entièrement hypothétique.
- Prix demandé : 649 000 $.
- Valeur inscrite au rôle : 700 000 $.
La différence observée est de 51 000 $. Ce calcul compare le prix demandé et la valeur inscrite au rôle; il ne produit pas une opinion actuelle sur la valeur marchande, qui demeure inconnue. Les prochains éléments à obtenir sont la date de référence du rôle et des renseignements récents et pertinents sur la propriété et le marché pour le mandat envisagé.
Vérifications avant de retenir une conclusion
Éléments à documenter
- Relevez la date de référence et la durée du rôle municipal consulté.
- Notez le prix demandé et la date de sa mise en marché.
- Distinguez tout prix de vente documenté d’un prix seulement affiché.
- Consignez les caractéristiques et l’état de la propriété qui doivent être comparés.
- Identifiez les renseignements récents nécessaires si une opinion sur la valeur marchande est demandée.
Ce qu’InvestiScan affiche
InvestiScan peut présenter des repères immobiliers et leurs dates lorsqu’ils sont disponibles. Il ne transforme pas un écart entre un prix demandé et une valeur au rôle en opinion actuelle sur la valeur marchande, et ne remplace pas un professionnel mandaté pour cette opinion.
Glossaire
Sources
- Loi sur la fiscalité municipale
- Éditeur
- Légis Québec
- Portée
- Précise que la valeur inscrite au rôle est établie sur la base de la valeur réelle et encadre la date de référence applicable à ce rôle.
- Consulté le
- À propos de l’évaluation foncière municipale
- Éditeur
- Gouvernement du Québec
- Portée
- Présente la fonction fiscale de l’évaluation foncière municipale et le cadre de confection et de tenue à jour du rôle.
- Consulté le
- Fonctions du rôle d’évaluation foncière et partage des responsabilités
- Éditeur
- Gouvernement du Québec
- Portée
- Décrit les fonctions du rôle d’évaluation foncière ainsi que les responsabilités relatives à sa confection et à sa disponibilité.
- Consulté le
- Qu’est-ce qu’un évaluateur agréé ?
- Éditeur
- Ordre des évaluateurs agréés du Québec
- Portée
- Décrit le travail de l’évaluateur agréé, qui formule une opinion objective sur la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier à une date donnée.
- Consulté le
- Prix et conditions de vente (plus taxes, le cas échéant)
- Éditeur
- Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
- Portée
- Explique le prix demandé et les conditions de vente dans le contexte du contrat de courtage résidentiel.
- Consulté le
- Utilisation possible du Registre foncier
- Éditeur
- Gouvernement du Québec
- Portée
- Indique que le Registre foncier permet de retracer l’historique des transactions réalisées sur un lot.
- Consulté le