Vérifier les revenus et dépenses d’un plex
Avant d’utiliser les revenus ou les dépenses d’un plex, attribuez chaque montant à une source, une unité et une période. Distinguez ensuite ce qui est déclaré, documenté, réalisé, estimé, projeté ou manquant. Un document reçu ne prouve pas à lui seul qu’un montant est complet, actuel ou correctement classé. Conservez les écarts entre les sources et adressez les questions comptables, fiscales ou locatives au professionnel compétent. Cette lecture aide à organiser les vérifications; elle n’authentifie aucun document et ne détermine ni la valeur ni la rentabilité de la propriété.
Lecture pédagogique
Un montant, une source
Pour chaque montant, notez la source, la propriété visée, l’unité, la période et la fréquence. Le rapprochement consiste à rendre les écarts visibles avant de leur attribuer une explication.
Éléments de preuve
Observé
- Déclaré : montant transmis dans une fiche, un sommaire ou un échange.
- Documenté : montant accompagné d’une pièce fournie, à rapprocher de sa période et de son unité.
Calculé ou estimé
- Estimé : montant présenté avec son hypothèse, son auteur et sa date de référence.
Inconnu
- Inconnu : montant, document, période, unité ou fréquence qui demeure à obtenir ou à clarifier.
Revenus à réconcilier
- Baux : loyers indiqués, unité et date de référence.
- Rent roll : total présenté, unités incluses et période couverte.
- Vacances : unités, dates et montants rapportés.
- Stationnement : espaces, tarifs, période et source.
- Buanderie : montant rapporté, période et pièce disponible.
- Autres revenus rapportés : description, unité, période et source.
Dépenses à réconcilier
- Taxes municipales et scolaires : montant, période et document disponible.
- Assurance : couverture indiquée, période et pièce disponible.
- Énergie : service, unité ou espace visé, période et factures disponibles.
- Entretien : nature des travaux, période et pièces disponibles.
- Services : service fourni, période et source du montant.
- Gestion : prestation décrite, période et document disponible.
- Travaux majeurs : description, dates, montants rapportés et documents disponibles.
Période et unité
Un rapprochement utile indique la propriété, l’unité concernée, la période, la fréquence et la source de chaque montant. Sans ces repères, deux totaux semblables peuvent décrire des réalités différentes.
Exemple hypothétique
Exemple hypothétique : immeuble fictif de trois unités
Hypothèses
- Trois unités fictives : A, B et C.
- Les baux indiquent 1 000 $, 1 050 $ et 1 100 $ par mois, pour un total annuel de 37 800 $.
- Le vendeur rapporte un total annuel de 39 000 $.
Quelles unités, quelles périodes et quelle fréquence composent chaque total? Quels revenus de stationnement, de buanderie, de vacances ou autres revenus rapportés expliquent l’écart? Quels documents correspondent à chaque montant?
Questions à poser
Questions de rapprochement
- Quel document soutient chaque montant rapporté?
- Quelle propriété et quelle unité le montant concerne-t-il?
- Quelle période et quelle fréquence le total couvre-t-il?
- Quels montants sont déclarés, documentés, estimés ou inconnus?
- Quels écarts entre les baux, le rent roll et les totaux rapportés restent à expliquer?
Ce que le guide ne conclut pas
Glossaire
Sources
- Augmentation de loyer
- Éditeur
- Tribunal administratif du logement
- Portée
- Repère les revenus, dépenses d’exploitation et éléments de preuve propres à l’immeuble dans le contexte distinct de la fixation du loyer; InvestiScan ne reproduit pas le calcul.
- Consulté le
- Guide T4036, Revenus de location
- Éditeur
- Agence du revenu du Canada
- Portée
- Repère des catégories de revenus et de dépenses de location ainsi que les documents à conserver; le traitement fiscal propre à une situation reste à confirmer.
- Consulté le